1.
贷款预评估
强烈建议在看房前约谈贷款专家，知⼰知彼⾸先要知⼰，是 百战不殆的前提。 这样做的好处有三个：确保信⽤记录没有问题，没有未发现 的没有及时偿还的债务，信⽤记录没有被张冠李戴；锁定当 前的利率；知道⾃⼰能够借到多少钱。a.获得银⾏的预授信 ⽂件之后，消费者可以在贷款⾦额的基础上加上⾃⼰的⾸付 款，从⽽确定⽬标房价。b.在利率锁定期内完成房产交割， 可以适⽤锁定的利率，通常利率锁定期为90-120天。c.如果 在申请预授信时发现信⽤记录有问题，包括被张冠李戴，发 现有未偿还债务，需要⽴刻采取⾏动予以补救。 总之，我介绍的都是⼀些常识，仅供参考，不作为贷款建 议。买家⼀定要向专业⼈⼠咨询相关建议。
2.
决定区域（LOCATION）
如果不需要经纪，⼀定要做⾜功课。综合考虑⼀些买房的关 键因素如：学区、⼯作便利、⾃然环境、治安、社区配套服 务设施，社区⼈⽂及升值潜⼒等，选出⾃⼰的最佳实际需求。
如果需要买⽅经纪，要把这些因素与买⽅经纪充分沟通交流 和互动，⼀旦预算或者需求有变化，要及时告知经纪。有经 验的经纪在听取你的需求后，会在第⼀时间向你推荐合适的 区域或者社区。
从⼤多伦多的地理发展历史来看，基本上是从南往北，以 YONGE街为中轴线，向东或者向西发展的。所以，这⼤抵就 是多伦多北部的房⼦⽐靠南的房⼦新（翻建的HOUSE或者新 建的CONDO除外），离央街远区域的房⼦新过离央街近的 原因。
就具体的华⼈居住的区域⽽⾔，列治⽂⼭（RICHMOND HILL），MARKHAM的房龄普遍低于北约克和世家堡。喜欢 较新房屋的买家可以多⼀些考虑前两个区域。从另外⼀个⻆ 度看，后两个区域在交通、⽣活便利略胜⼀筹。
决定LOCATION是整个买房过程中的最重点。⽽关于 LOCATION的重要性，各类⽂章可谓汗⽜充栋，楼主就不再 赘述。在做经纪的这些年，我⻅过太多太多的买家在好的区 域买了房，孩⼦考上⼤学后换⼩⼀些的房或者搬到 CONDO，⽽实现⾃住加投资双赢。因为好的区域⼀般兼具 学区好，社区⼈⽂好，⾃然环境好以及交通便利等因素。所 以，房主⾃住的若⼲年快乐开⼼，怡然⾃得；等到出⼿，⼜ 获得相当可观的收益。
反⾯的例⼦也有⼀些。随着安省某些制造⾏业的式微，原来 因为这些制造业⽽繁荣的城市、⼩镇的房价⼀泻千⾥或者阴 跌不⽌；那些想转战别的城市⽽卖房的业主被迫割⾁斩仓⽐ ⽐皆是。就是在多伦多，如果没有作好功课，不⼩⼼在⼏ ⼤“死地“购房损失惨重者也为数不少。
3.
看房
看房是买房过程中激动⼈⼼的⼀个环节。
在看房前，我会把挑选过的房源电邮给客⼾，让客⼾了解要 看的房⻓什么样⼦，朝向如何，有⽆分⻔出⼊等；占地 （LOT）有多⼤，使⽤⾯积有多少；室内是实⽊地板、复合 地板还是地毯；厨房，客厅，每个睡房都具体地有多⼤，有 ⼏个洗⼿间；买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都 可以在看之前获得，让客⼾⼼中有数。
具体看房之时，我⼀般采取由外及内的⽅法。外，包括两 点：⼀个是房⼦在⼩区的位置；另外⼀个是房⼦本⾝的外 观。房⼦在⼩区的位置很重要，譬如：好社区的某⼏个房⼦ 靠近⼤路，会有噪⾳、粉尘以及汽⻋尾⽓的污染，这类房⼦ 尽量避免；如果是路冲影响居住安全和私密，我⼀般建议客 ⼈也不要考虑；如果是街⻆的房⼦，有些后院会相对⼩，我 会告知客⼈，尊重客⼾的选择，因为有些客⼾喜欢街⻆房。
房⼦本⾝的外观也会告知我们很多信息。如：平房 （bungalow）、提升式平房（Bungalow-Raised）、侧复式 （side-split）、后复式（Back-split）、双层（2-Storey) 等，因为建筑⻛格的不⼀样，⼤抵会体现房屋的修建年代； 屋顶的年龄，是否需要更换会直接影响到报价；如果前后院 有较⼤的树，要看树离地基是否太近，如果太近，树根的蔓 延可能会破坏地基；过于⽼旧的窗⼾不仅影响外观，还会让 你花更多的钱在冬天的取暖上，所以，了解包括地下室在内 所有窗⼾的情况是⾮常重要的；
⽽且，更换窗⼾是⼀笔绝对不菲开⽀；此外，外墙采⽤的材 料、有⽆脱落，本⾝是否有裂缝；落⽔管有⽆破漏，排⽔是 否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。 进⼊房内，重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合 ⾃⼰的家庭，有⽆明显的空间浪费。⼀般情况下，加拿⼤房 屋进⻔看到的是厨房，饭厅和客厅；⼤多数厨房在设计的时 候，都会留有空间放置⼀张早餐桌，⽽正餐则在饭厅享⽤。 BTW，绝⼤多数西⼈都有⼀套很有品位的餐桌椅。 ⼤多数客⼾会喜欢宽⼤⽅正、采光好的客厅和卧室以及更多 的洗⼿间，这也是在建HOUSE的⼀个趋势。对于稍旧⼀些的 房，客⼾希望⾄少主卧能带全功能的洗⼿间，成为真正意义 上的Master room。
4.
下Offer
在安⼤略省，⼀般意义上的住宅OFFER⽂件全称是 agreement of purchase and sale，是⼀个业界公认、买卖双 ⽅都可接受的标准⽂件，但并不排斥其它购房合同⽂件，前 提是双⽅都能认可，如果购房者试图⽤其它⽂件，事先⼀定 要和卖家沟通好。
决定下Offer，通常的程序是：
1、打电话给卖⽅经纪登记，经纪公司让你留下联系电话，并 通知（Page）卖⽅经纪；
2、卖⽅经纪会回电你的经纪，告知接受OFFER的⽅式：是当 ⾯递交还是传真或电邮；如果需要当⾯谈判，地点是在所卖 物业还是卖⽅经纪办公室或者其他地⽅；
⼀般Offer中最常⻅的附加条款有：
贷款条件（Financing）：
即在合同中注明买家在合同签订 后的若⼲天内向⾦融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家 有权取消合同。
验房条件（Inspection）：
即在合同签订后若⼲天内，买 家有权验房，⽽且买家要满意验房结果，买家才继续执⾏合 同，否则合同⽆效。验屋条件⼜分两种：BUYER'S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋 结果要让买家满意才⾏，否则买家可以根据验屋报告中的某 ⼀缺陷放弃合同。后者是指，必须是房屋有重⼤缺陷，买家 ⽅可取消合同。
共管物业（需要缴纳管理费的物业）的⽂件条件：
要求卖 家10天内提供共管物业报告（Status Certificate),买家需要在 两个⼯作⽇让律师检查报告。如果律师发现重⼤问题，买家 可以在律师的建议下放弃购买。
需要指出的是，买家通过条件来取消合同，需要向卖家提供 相应的⽂件证明。譬如⾦融机构拒绝贷款信、验屋师出具的 验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重，也是对相 关法律的尊重，因为购房对买卖双⽅来讲是⼀个很严肃的⾏ 为，⽽购房合同是⼀件很缜密的法律⽂件。
另外⼀个需要说明的是：查看管理报告，是针对收管理费物 业⽽⾔的；不收管理费（Freehold）的物业的Offer则不需要 这项条件。
取消条件分两种情况。⼀种是没有发现任何问题直接就 WAIVE，另⼀种就是发现⼀些问题，但是买家不愿取消合 同。这种情况就可以和卖家协商，寻求双⽅都可以接受的补 偿或者补救措施，写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双⽅签字认可。
5.
律师
律师则是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关的法律 执⾏问题。如果买卖双⽅在履⾏合约上有任何法律问题，可 以让各⾃律师协助解决。（本章节仅就所了解信息阐述，不 构成任何法律建议。如有任何地产法律问题，敬请咨询专业 律师）
通常，律师要对你购买的物业进⾏全⽅⾯的调查。包括该 物业的产权历史、现业主是否拥有产权（Title）、该物业是 否被⽤作抵押或其他产权不清的情况（Lien）、是否存在未 经完全披露的有关物业产权的权利让渡（Easement）和其他 妨碍您在拥有该物业全部产权（Clear Title）的任何不确定 因素（Encumbrance）；
如果你购买的是需要交管理费的共管物业，按照标准的安 省购房合同条款，卖家应该在⼗天之内向你提供最新共管物 业报告（Status Certificate)，⽽你则有两个⼯作⽇的时间让 你的律师来检查报告，⼀般⽽⾔，第⼀次查看报告的费⽤已 经包含在律师费中。如果律师检查出有重要问题，会在第⼀ 时间和你沟通，陈清利害关系，让你来决定是取消合同还是 和卖家商讨补救措施。
代理购买产权保险（Title Insurance）。如果在你的购房 过程中，卖⽅或其他相关⽅⾯存在任何欺诈、伪造以及报告 不实等可能让你有⿇烦的问题，产权保证保险是您最后的保 护⼿段，它可以确保您不会陷⼊巨⼤的债务之中。更多产权 保证保险的信息，你可以向律师咨询。
查看银⾏或者⾮银⾏⾦融机构贷款⽂件。即使是本地⼈， 也会对数⻚充满法律术语的贷款⽂件头疼不已。交由律师来 做，可以说⼜快⼜好。同样，律师在结束查看贷款⽂件后， 会向你解释具体条款；
计算买⽅交纳的全部费⽤。通常来讲，在安省买房，买家 除了⽀付房款和律师费，还需要缴纳安省的⼟地转让税；如 果在多伦多市，还要缴纳⼀个多伦多市的⼟地转让税；产权 登记费；⾄于地税、管理费（如果是共管物业）、⽔电⽓ 费，⼀般都会牵扯到调整，买卖双⽅的律师会协同完成此⼯ 作；
完成房屋业主的更名登记⼿续等，协助买卖双⽅完成最后 交易。交割⽇当天，买家律师将买家所付余款及银⾏贷款送 交卖⽅律师，同时派员到⼟地局办理产权交割⼿续。当买家 律师从卖家律师处拿到钥匙，会⽴即通知买家到律师楼来 取，恭喜买家成为房屋新的主⼈。
6.
办理贷款
当合同条件⼀旦全部取消，就可以和银⾏贷款⼯作⼈员或者 贷款经纪联系正式申请贷款事宜。
和贷款专家⾯谈之前，问清楚需要带那些⽂件。各家银⾏要 求不尽相同，通常要准备的资料有：买房的合同（Offer）， 有关房屋的信息资料（Listing Sheet），⼯资单，雇主信， ⾸付款（或存款）证明，驾照或护照等。新移⺠买房，⾸付 款35%以上的，可以不要⼯作收⼊证明，但会要求存款能维 持半年以上的⽇常⽣活（包括付贷款，地税等）。如果资料 ⻬全完备，通常⼀到两个⼯作⽇就会有正式结果
7.
RE-VISIT
交房前通常有⼀到两次看房，我们称之为RE-VISIT。
第⼀次可以安排在任何买卖双⽅都⽅便的时间，⽽且最好告 知卖家也能在RE-VISIT现场。因为⼀般需要卖家介绍家中各 种设备如何使⽤，这些设备包括暖炉，中央空调，洗⾐机， 烘⼲机，洗碗机等等。其次是买家测量客厅，厨房，卧室， 家庭厅等房间的尺⼨，好购买家具或者添置买家需要的设 备。
第⼆次看房最好安排在交房⽇的前⼆，三天，主要是看看房 屋的状况是否完好，合同价格中包含的CHATTELS是否都还 在，有⽆损坏和改变。
8.
交接
交房的前⼀或⼆天，律师会通知买家准备好买房的⾸付款和 其他费⽤，去律师楼交款。其他费⽤包括：⼟地转让费，地 税，请律师的费⽤等，通常律师会有⼀个详尽的清单，会告 知买家按照清单⾦额去银⾏开⼀张银⾏本票。买家和律师⻅ ⾯时，律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法 律的问题。
买家也可以向律师询问相关问题。 交房⽇，律师会派员办理所有付款，⼟地局登记，产权交接 等⼿续。
买家通常要到下午三或四点钟以后才会取到钥匙。
9.
交房之后
1、尽快去房屋检查，除了查看RE-VISIT的⼀些注意事项外， 还要看看卖家在搬家时有⽆磕碰内墙及油漆；有⽆留下垃 圾。如发现这些问题，要及时和律师联系；
2、有些律师会帮买家致电⽔电⽓公司，通知更换业主；买家 在顺利交割后，应尽快给⽔电⽓及热⽔炉公司电话再次确 认；
3、如果屋顶，暖炉，空调等使⽤年限快到期，应尽快更新； 阁楼保温棉不⾜应尽快加⾜；租赁的热⽔炉使⽤超过⼀定年 限，应尽快通知租赁公司免费更换；
4、如果有⽐较⼤的装修，如更换窗⼾、地板，屋顶，暖炉， 中央空调等，尽量早作决定和规划，最好在搬⼊新居之前都 做好。
Noanne Chen
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